Житлову кризу в Європі можна вирішити. Але для цього потрібен цілий ряд політичних інструментів.
У своїх політичних директивах для наступної Європейської комісії, опублікованих у липні, президентка Урсула фон дер Ляєн, яка повертається, виклала амбітні пропозиції на наступний п’ятирічний термін у Європі. Вони включають призначення першого члена комісії, до обов’язків якого входитиме забезпечення житлом, а також перший в історії Європейський план доступного житла.
Ці ініціативи є відповіддю на зростаючу проблему недоступного та неналежного житла в усьому Європейському Союзі. Ціни на житло зростають, орендна плата зростає, відсоткові ставки зросли і навіть зросли витрати на утримання будинку в теплі. У той час як краще продумана житлова політика є ключовою частиною рішення, аспекти житлової кризи також можуть бути вирішені шляхом покращення державних послуг та міського планування, а також шляхом забезпечення того, щоб соціальні виплати досягали людей, які їх найбільше потребують.
Значне збільшення витрат
Багато хто ледве зводить кінці з кінцями через вартість житла: власники та орендарі житла, сільські та міські, молоді та літні. Ті, хто намагається купити або орендувати, спостерігають значне збільшення витрат у порівнянні з тим, що було кілька років тому. Ціни на житло та орендну плату зростали швидше, ніж наявний дохід (див. рисунок 1). До недавнього часу процентні ставки за іпотечними кредитами були на рекордно низькому рівні, але нинішні покупці стикаються з високими цінами та високими відсотковими ставками.
Рисунок 1: Наявний дохід у порівнянні з цінами на житло, відсотковими ставками та орендною платою
Навіть ті, хто володіє своїми будинками безпосередньо, борються з більш високими витратами. Особливо люди похилого віку в сільській місцевості, чиї доходи часто низькі, і ті, чиї будинки є енергонеефективними, можуть виявитися не в змозі підтримувати в своїх будинках відповідну температуру через низьку енергоефективність і фінансову напругу. Це стосується щонайменше 15 відсотків прямих власників у Болгарії, на Кіпрі, у Греції, Литві та Португалії.
Криза вартості життя ще більше порушила крихкий баланс між вартістю житла та іншими витратами домогосподарств для людей у всіх формах власності. Непропорційно більше постраждала молодь. Вони довше живуть з батьками, тому що не можуть дозволити собі виїхати. Коли вони нарешті це роблять, вони витрачають більше свого доходу на житло, ніж інші групи, оскільки вони, як правило, мають нижчі доходи та вищі витрати на житло. У наші дні частіше здають в оренду, а не купують, особливо в містах, куди багато хто переїжджає на заробітки. У період з 2010 по 2019 рік поширеність оренди зросла з і без того високих 66% до 68% серед людей віком 20-29 років, але особливо зросла — з 38 до 45% — серед когорти 30-39 років.
Зменшення кількості домовласників серед молоді не є проблемою для якості життя на пенсії, якщо орендна плата доступна і достатній пенсійний дохід. Але занепокоєння виникає у тих, хто, швидше за все, зіткнеться з високими витратами на житло та низьким доходом у старості.
Там, де витрати на житло, включно з утриманням та комунальними послугами, перевищують 40 відсотків доходу домогосподарств, фінансова напруга є особливо ймовірною: понад три з п’яти таких домогосподарств повідомляють, що їм важко зводити кінці з кінцями (рисунок 2). Але не завжди: вплив зумовлений доходами та потребами, наприклад, домогосподарства з низьким рівнем доходу та дітьми є особливо вразливими.
Рисунок 2: Здатність зводити кінці з кінцями, за часткою доходу, витраченого на житло, ЄС27, 2019 рік (%)
Традиційна житлова політика
Єдиного рішення немає: багатогранний характер житлової кризи вимагає тонкого балансу заходів. Необхідно зробити більше, використовуючи традиційну житлову політику, яка охоплює широкий спектр дій щодо забезпечення та підтримки житла, уникаючи при цьому потенційних викривлень на ринку нерухомості. А інші політики могли б більш цілеспрямовано зосередитися на допомозі підтримувати рівень життя, навіть якщо більша частина доходів домогосподарств йде на оплату житла.
Заходи щодо збільшення пропозиції житла є найбільш очевидними, але може знадобитися кілька років, перш ніж нове житло з’явиться на ринку. Слід докладати більше зусиль для збільшення пропозиції шляхом ремонту старих помешкань та відмови власників нерухомості залишати житло порожнім.
По всьому ЄС діють різні схеми підтримки житла, включаючи соціальне житло (оренда житла за орендною платою нижче ринкової), оренду та субсидії на іпотеку/покупку, а також підтримку в оплаті комунальних послуг. Однак, крім того, що вони охоплюють невелику кількість людей у більшості країн-членів ЄС, такі схеми часто мають фіксовані пороги доходу для права на отримання допомоги – не підтримуючи тих, чий дохід трохи перевищує поріг, водночас перешкоджаючи тим, хто трохи нижче, максимізувати (або декларувати) свій дохід.
Хоча субсидії на іпотеку та оренду можуть бути важливими для певних груп одержувачів, вони можуть мати негативні наслідки. Державні субсидії можуть підвищити ціни, тоді як іпотечні субсидії, зокрема, заохочують брати більші іпотечні кредити, що потенційно може призвести до надмірної заборгованості.
«Озеленювальні» заходи — утеплення будинків, модернізація систем опалення, встановлення сонячних батарей — допомагають знизити витрати на енергію та захистити домогосподарства від пов’язаного з цим зростання цін. Окрім користі для навколишнього середовища та фінансів домогосподарств, підвищення енергоефективності може сприяти здоров’ю, зменшуючи проблеми, пов’язані з холодом та спекою, та покращуючи якість повітря всередині та зовні. Однак ці заходи повинні краще охоплювати людей з низькими доходами, включаючи приватних і соціальних орендарів і власників будинків – потрібні більш проактивні підходи.
Зменшення навантаження
Якою б важливою не була хороша житлова політика, інші підходи можуть зменшити тягар витрат на житло. Доступ до якісних державних послуг, таких як охорона здоров’я, догляд за дітьми, освіта та транспорт, за безкоштовними або низькими витратами може допомогти запобігти зниженню рівня життя високими витратами на житло.
Покращення якості районів, які відірвані від робочих місць та послуг, небезпечні та відсутні зелені насадження, можуть збільшити пропозицію доступного житла. Зокрема, якісний громадський транспорт та велосипедна інфраструктура можуть з’єднати такі райони з центрами зайнятості за низькою вартістю (або безкоштовно), надаючи альтернативу для багатьох, витіснених з дорогих центрів міст у заміські квартири.
Така політика була б потрійною перемогою – корисною для фінансової стійкості, здоров’я населення та навколишнього середовища. Однак існує ризик підвищення цін на житло та орендну плату, що призведе до «джентрифікації», коли групи з вищим рівнем доходу переїжджатимуть, а групи з низьким рівнем доходу — звідти. Тож такі покращення мікрорайону мають бути реалізовані з розмахом.
Підвищення рівня безпеки доходів за допомогою ефективних систем соціального захисту також є ключовим. Важливі не лише юридичні права: пільги також мають надходити до людей, які мають на них право. Наприклад, у випадку схем з мінімальним доходом у кожній країні-члені ЄС близько 20-50 відсотків тих, хто має на це право, їх не отримують.
Доступно і недорого
Житлові проблеми впливають на здоров’я та добробут, уособлюють нерівні умови життя та можливості, а також призводять до збільшення витрат на охорону здоров’я, зниження продуктивності праці та шкоди навколишньому середовищу. Вони також сприяють нестачі робочої сили в районах з низьким співвідношенням доходів до витрат на житло. Ці нестачі поширені в освіті, догляді за дітьми, громадському транспорті, охороні здоров’я, довгостроковому догляді та інших послугах, що створює проблеми для надання послуг.
Нинішні та потенційні власники будинків та орендарі однаково залежать від політичних заходів, спрямованих на те, щоб зробити житло доступним та доступним. Розширюючи перспективи політики, можна зробити більше. Необхідно збільшувати пропозицію житла шляхом будівництва та реконструкції, запобігаючи залишенню житла порожніми, озеленюючи будинки та покращуючи райони. Заходи з підвищення енергоефективності будинків повинні охоплювати групи з низьким рівнем доходу, захищаючи їх від майбутнього підвищення цін на енергоносії. У той же час, загальні схеми соціального захисту, які досягають належного плюс хорошого доступу до послуг, можуть допомогти забезпечити доступність.
Житлове будівництво є гарячим політичним питанням майже у всіх країнах-членах ЄС. Існує політичний імпульс для розвитку існуючих передових практик та обміну досвідом. Оскільки житлова проблема впливає на інші важливі сфери, такі як демографія, мобільність робочої сили та баланс між роботою та особистим життям, спільний підхід ЄС має сенс і є важливим аспектом соціальної згуртованості. Вона вимагає посилення Європейського стовпа соціальних прав, забезпечення ефективного соціального захисту, належного функціонування ринків праці та доступу до якісних послуг.
Автор: Ганс Дюбуа є науковим керівником у відділі соціальної політики Eurofound у Дубліні.
Джерело: Social Europe, ЄС
