Завдяки політиці однієї дитини та спадку інших менш оцінених китайських заходів розвитку протягом багатьох років, сцена для сучасної бульбашки нерухомості вже давно готова. Але ще більш трагічно те, що більша частина економічного зростання Китаю за останнє десятиліття була овердрафтом на майбутнє зростання, яке зараз може ніколи не матеріалізуватися.
МЕДІСОН, ВІСКОНСІН. Сектор нерухомості Китаю є найбільшим класом активів у світі – більшим навіть за ринок акцій чи облігацій США. Але зростає побоювання, що це бульбашка, яка готова лопнути. Китайський гігант нерухомості Evergrande із великими боргами вже подав заяву про банкрутство в Сполучених Штатах, а забудовник Country Garden бореться з кризою ліквідності. Невдача одного або обох цілком може спровокувати фінансову кризу.
Але чому взагалі виникла бульбашка нерухомості? Як і багато інших проблем у сучасному Китаї, цю можна простежити до політики однієї дитини, прийнятої урядом у 1980 році – рішення, яке докорінно змінило б економічну, політичну та дипломатичну траєкторію країни. У той час китайські політики вважали , що в країні було лише близько 1,4 мільярда mu (китайська метрика, що дорівнює 1/15 гектара) ріллі, а площа ріллі на душу населення становила лише 40% від площі Індії. Таким чином, вони дійшли висновку, що народжуваність потрібно обмежити, а міські землі – обмежено.
Цей висновок виявився глибоко хибним. По-перше, у 1996 році супутникова телеметрія показала, що в Китаї фактично було 1,95 мільярда га орних земель. Навіть якби початкова оцінка була правильною, орні землі не обов’язково співвідносяться з виробництвом зерна, на яке впливає багато факторів. У 2022 році площа орних земель Китаю становила лише 77% площі Індії, але виробництво зерна було вдвічі вищим.
Так, Китай все ще імпортує п’яту частину свого зерна, але це через сільськогосподарську політику та міжнародну ринкову систему, а не через брак орних земель. І Китай має величезний потенціал для подальшого збільшення внутрішнього виробництва продуктів харчування. Його врожайність зернових зросла з 196 кг/мк у 1980 р. до 421 кг/мкм у 2021 р. Досягнення нинішнього рівня врожайності в США означало б додаткове збільшення виробництва зернових на 30%, що є досяжним у найближчому майбутньому. Дослідження Китайської академії наук показало , що Китай має 850 мільйонів mu неосвоєних орних земель на додаток до існуючих 1,95 мільярдів mu орних земель.
У Китаї також є два мільярди mu пустелі, деякі з яких можна перетворити на орні землі за допомогою крапельного зрошення та поліпшення ґрунту, як це вже зроблено в колишній безплідній пустелі Маовусу. Подібним чином, шість мільярдів mu пасовищ Китаю (що перевищує всю площу Індії) має значний потенціал для виробництва додаткових м’ясних і молочних продуктів. Поширення закритих ферм і білого сільського господарства (в якому мікроорганізми перетворюють солому на корм) також обіцяє різке збільшення виробництва їжі.
Нарешті, варто згадати, що більше їсти не обов’язково краще. Надлишок продуктів харчування може призвести до більшої кількості захворювань, пов’язаних із ожирінням, і збільшення витрат на лікування. Серед розвинених країн США мають найвищу добову норму калорій і білка на душу населення, але найкоротшу тривалість життя та найвищі витрати на медичне обслуговування, тоді як для Японії все навпаки. Зі свого боку, нинішня щоденна пропозиція їжі на душу населення в Китаї дорівнює середньому показнику в США та Японії.
ЧЕРВОНА ЛІНІЯ НА ПІСКУ
У 2000 році перепис населення Китаю показав, що коефіцієнт народжуваності становив лише 1,22 дитини на жінку (2,1 вважається рівнем відтворення), тобто останнє покоління було вдвічі меншим за попереднє. На цьому етапі скасування політики однієї дитини та надання більше землі для урбанізації було б логічною справою.
Але Китай застосував інший підхід. Група національної стратегії розвитку населення, до якої увійшли майже всі офіційні (урядові) демографи, переглянула коефіцієнт народжуваності до 1,8, передбачила, що населення досягне піку в 1,5 мільярда в 2033 році, і рекомендувала продовжувати політику однієї дитини та захищати орні землі. . Крім того, у 2006 році Китай накреслив захисну « червону лінію» у 1,8 мільярда mu орних земель, встановивши стандарт «1,2 mu орних земель на людину» та суворо обмеживши використання землі для урбанізації.
Хоча міський розвиток Китаю планувався з щільністю населення 10 000 осіб на квадратний кілометр, швидка урбанізація означала, що молоді люди іммігрували до міст швидше, ніж їх могли прийняти. Наприклад, план міста Шеньчжень, схвалений Державною радою Китаю в 2010 році, передбачав забудовану територію, обмежену 890 квадратними кілометрами (343 квадратними милями), з населенням 11 мільйонів до 2020 року. Усі житлові райони, дитячі садки, школи , та інші інфраструктури були сплановані відповідно до цих параметрів.
Проте перепис 2020 року показав, що населення муніципалітету становить 17,56 мільйона осіб, а площа забудови – 956 квадратних кілометрів, що означає щільність населення 18 000 осіб на квадратний кілометр, а район Футянь досягає 27 000 осіб. (А деякі райони Шанхаю, Гуанчжоу та Пекіна мають навіть вищу щільність населення, ніж Шеньчжень.) Для порівняння, щільність населення великих американських міст, таких як Чикаго, Філадельфія та Маямі, становить лише 4000 осіб на квадратний кілометр у центральних районах, а 1000 на решті урбанізованої території.
Оскільки рівень урбанізації в Китаї зріс з 19% у 1980 році до 65% у 2021 році, земля, доступна для урбанізації, ще більше відстає. У 2021 році 25% населення проживало в урбанізованих районах округів і містечок, а 40% – у містах, але загальна міська забудова міст становила лише 62 400 квадратних кілометрів (94 мільйони mu), що становить лише 0,65 % площі країни. Не дивно, що ціни на житло зросли.
Незважаючи на давно назріле пом’якшення політики однієї дитини – уряд почав дозволяти двох дітей у 2016 році, а трьох – у 2021 році – населення Китаю почало скорочуватися, навіть за завищеними офіційними даними. Уряд повідомляє, що після піку в 1,41 мільярда в 2022 році населення Китаю скоротиться до 1,2 мільярда до 2050 року за умови, що рівень народжуваності стабілізується на поточному офіційному рівні близько 1. Я оцінюю, що фактичне населення зараз ближче до 1,28 мільярда, а до 2050 року впаде до одного мільярда.
У будь-якому випадку, за стандарту «1,2 mu ріллі на людину» навіть 1,41 мільярду людей знадобиться лише 1,69 мільярда mu, що означає, що сотні мільйонів додаткових mu можуть бути доступні для міст. Як я показую у «Великій країні з порожнім гніздом» , Китай має достатньо потенційно доступної землі для того, щоб населення всіх його міст впало до рівня Чикаго. Це призведе до різкого падіння цін на житло.
НІЧОГО НЕ ЗАЛИШИЛОСЯ НА ЧОМУ СТОЯТИ
Накреслена в той час, коли китайські політики були глибоко стурбовані майбутньою продовольчою безпекою, «червона лінія» була високовольтною, до якої ніхто не міг торкнутися. Штучна нестача землі створювала ілюзію перенаселення і використовувалася для виправдання продовження політики контролю над населенням. Більше того, разом із централізацією фіскальних повноважень згідно з реформою розподілу податків 1994 року, це проклало шлях до «земельного фінансування», явища, унікального для міського розвитку Китаю.
У 1994 році центральний уряд Китаю здійснив реформи, в результаті яких його власна частка в загальних податкових надходженнях підскочила до 56% з 22% у попередньому році. Пропорційно скоротилися доходи органів місцевого самоврядування, навіть якщо їх обов’язки залишилися незмінними. Щоб звести кінці з кінцями, їм доводилося наповнювати свою скарбницю іншими способами, наприклад, придушуючи розмноження. Як я дійшов висновку у випуску «Великої країни з порожнім гніздом» за 2007 рік, таким чином система розподілу податків відіграла важливу роль у швидкому зниженні коефіцієнта народжуваності з 2,3 у 1990 році до 1,22 у 2000 році.
Більш того, після того, як у 1998 році Китай розпочав реформи ринку житла, дохід від продажу землі та забудови став ключовим джерелом доходів місцевого самоврядування. Зневірившись отримати нові джерела доходу, місцеві органи влади почали розпродувати один із небагатьох активів, які вони все ще контролювали. У міру дефіциту землі, доступної для забудови, ціни на міську землю зросли, обіцяючи ще більший прибуток. Місцеві органи влади почали робити все можливе, щоб запобігти падінню цін на житло, а в ідеалі – зберегти їх зростання. До 2021 року вони отримували 49% своїх доходів тільки від продажу землі.
Тим часом, оскільки політика однієї дитини зменшила розмір сім’ї та потреби, а також збільшила занепокоєння батьків щодо виходу на пенсію, споживання китайських домогосподарств продовжує знижуватися. Середня норма заощаджень у Китаї становила 47% між 2005 і 2020 роками, порівняно з 18% у США та 24% у всьому світі (за винятком Китаю). За відсутності інших варіантів інвестування велика частка цих заощаджень була вкладена у власність. Через відсутність податків на нерухомість і очікування, що ціни на житло будуть тільки зростати, нерухомість стала розглядатися як найкраща інвестиція для китайських вкладників. У той же час вибіркові аборти жіночої статі в результаті політики однієї дитини створили основу для нинішньої холостяцької кризи, яка зробила покупку нового житла обов’язковою умовою для шлюбу. Станом на 2021 рік 69% добробуту домогосподарств Китаю припадає на житло, у порівнянні з лише 35% у США.
ВІДМОВА І ЗАТРИМКА
Я спостерігаю, як ці проблеми наростають роками. З 2004 по 2010 рік я неодноразово передбачав – в опублікованих статтях і виступах на китайському телебаченні – що 2012 рік стане демографічним та економічним поворотним пунктом для Китаю. Наступного року, у виданні моєї книги за 2013 рік, я попереджав, що стрімке скорочення населення, яке купує житло, витягне повітря з бульбашки на ринку нерухомості в Китаї. Я також передбачив, що тим часом високі та зростаючі ціни на житло підірвуть зусилля Китаю підвищити рівень народжуваності, оскільки сім’ї не будуть мати більше дітей, якщо вони не зможуть дозволити собі гідне житло.
Потім, у січні 2015 року, Су Цзянь з Китайського центру економічних досліджень Пекінського університету та я опублікували галузевий звіт із попередженням про кризу нерухомості. Серед десятків засобів масової інформації, які висвітлювали мою програмну промову під час презентації звіту, була офіційна газета People’s Daily, яка опублікувала свою історію під заголовком : «Промисловий звіт: демографічний дивіденд Китаю закінчився, ціни на житло досягли піку». Потім я опублікував коментар в офіційній газеті Global Times, доводячи реформи, спрямовані на збільшення пропозиції землі в містах. Якби китайська влада прислухалася до будь-якого з цих попереджень або пропозицій, поточної кризи в сфері нерухомості можна було б уникнути.
Але офіційні демографи уряду продовжують перебільшувати цифри населення, припускаючи, що демографічний дивіденд Китаю зберігатиметься ще довго. Використовуючи ці офіційні цифри, урядові економісти, такі як Джастін Іфу Лін, колишній головний економіст Світового банку, і Девід Даокуй Лі підрахували, нещодавно цього літа, що китайська економіка має потенціал для зростання на 8% щорічно до 2035 року та на 6% щорічно з 2036 до 2050 року. Це призведе до того, що загальний ВВП Китаю подвоїться або навіть потроїться, ніж у США.
Такі прогнози вже давно радують китайських лідерів, спонукаючи їх до кричущого стратегічного прорахунку, що «Схід піднімається, а Захід занепадає», і підживлюючи думку про те, що неминуче піднесення Китаю ставить його на курс зіткнення з переважаючою супердержавою. (так звана пастка Фукідіда ). Але насправді темпи економічного зростання Китаю почали сповільнюватися в 2012 році, впавши з 9,6% у 2011 році до 6% у 2019 році, а потім до 4,5% у 2020-22 роках.
ЖОДНА БУЛЬБАШКА НЕ ВІЧНА
Це відносне уповільнення є неминучим результатом демографічної траєкторії країни. Щоб досягти «потенційних темпів зростання», необхідних для реалізації «китайської мрії про велике відродження китайської нації», влада заохочує значні інвестиції в нерухомість, що призвело до стрімкого зростання цін на житло, яке ми спостерігаємо з 2015 року. До 2022 року , ціни на нові будинки, продані в Пекіні, Шанхаї, Гуанчжоу та Шеньчжені, були в 1,73 рази, 1,81 рази, 1,80 рази та 1,97 рази відповідно до рівня 2014 року.
Від політики однієї дитини та «червоної лінії» до реформи розподілу податків і нещодавніх політичних амбіцій уряду, сцена для бульбашки нерухомості була готова вже давно. Але що ще гірше, значна частина економічного зростання Китаю за останнє десятиліття була овердрафтом майбутнього зростання, яке тепер може ніколи не матеріалізуватися – принаймні не на рівнях, які передбачалися раніше.
Зрештою, вартість ринку житла Китаю в чотири рази перевищує ВВП країни, порівняно з 1,6 у США та 2,1 в Японії. Сектор нерухомості Китаю, на який припадає понад чверть усієї економічної діяльності та дві третини добробуту домогосподарств, став небезпекою для всієї економіки. Якщо дамба нерухомості зруйнується, це не лише спровокує економічний спад і боргову кризу місцевого самоврядування; це також може змити борговий ринок і банківську систему Китаю, що призведе до широкомасштабних соціальних заворушень і потенційно навіть глобальної фінансової кризи.
Китайський уряд дуже добре вміє приховувати дрібні проблеми. Але вони часто переростають у набагато більші проблеми, які більше не можна ігнорувати. Китайська влада може продовжувати намагатися зміцнити дамбу нерухомості, але вона відкладатиме неминуче та прискорюватиме ще більший демографічний колапс, оскільки покупка житла та виховання дітей стануть недоступними для все більшої кількості молодих людей.
Японія має найвищий рівень народжуваності в Східній Азії, частково через те, що її житлова бульбашка лопнула ще в 1990-х роках, що призвело до зниження цін і меншої щільності міського населення. Зараз, коли загальна чисельність населення Китаю скорочується, особливо вікова когорта, яка купує житло, крах дамби нерухомості здається неминучим. Те, як він зруйнується, і як швидко, глибоко вплине на соціально-економічне становище Китаю та глобальну геополітику в найближчі десятиліття.
Автор: І Фусянь, старший науковий співробітник відділу акушерства та гінекології Університету Вісконсіна-Медісон, є автором книги « Велика країна з порожнім гніздом» (China Development Press, 2013).
Джерело: PS, США