Надання доступного житла – це не тільки правильний вчинок. Для кожного є економічний дохід.
Значна частина прикладного економічного аналізу та розробки політики в останні десятиліття базувалися на переконанні, що за (ідеальних) ринкових умов нерегульовані ринки призводять до найкращих економічних результатів з точки зору розподілу продуктів і послуг для суспільства в цілому. Проте події на ринку житла — і зокрема криза доступності — поставили великий знак запитання проти цього припущення.
Наслідки житлової кризи відчувають не лише домогосподарства, які борються з його вартістю, але й економіка в цілому. Як пояснюється в останньому звіті Європейської комісії, завищені ціни на житло та орендна плата можуть призвести до неправильного розподілу ресурсів, від продуктивних інвестицій (що створюють робочі місця) до непродуктивних активів.
У час нестачі робочої сили та економічної невизначеності житло потрібно розглядати в ширшому контексті економічних викликів, а також як питання соціальної політики. Два недавніх дослідження сектора житла з обмеженим прибутком в Австрії можуть дати цінні уроки про реальну вартість житла та про те, як ефективність ринків житла пов’язана з економічними результатами.
Далекосяжні наслідки
Скільки коштує забезпечити якісне житло, як не дивно, у більшості дискусій не йдеться — з огляду на його високу вартість у багатьох містах по всьому світу та відсутність зв’язку між цінами на житло та орендною платою від доходу. Однак ігнорування цього зв’язку між витратами та цінами мало далекосяжні наслідки для домогосподарств із середнім рівнем доходу та державного бюджету.
Коли органи державної влади інвестують в інфраструктуру чи покращення мікрорайонів, результуюче підвищення вартості землі, а отже, цін на житло та орендної плати, головним чином фіксується землевласниками та забудовниками. Рішенням Австрії є її платна система житла з обмеженим прибутком, якою керують організації третього сектору, на додаток до державного та комерційного житла.
Орендна плата в цій системі встановлюється таким чином, щоб відшкодувати всі інвестиційні витрати, а також витрати на управління будівлею. Дискретні надлишки можливі, але обмежено прибуткові житлові асоціації повинні реінвестувати їх на користь нових і існуючих мешканців. Замість того, щоб надавати акціонерам несподівані доходи, надлишки спрямовуються на продуктивні інвестиції, які також створюють робочі місця.
Житлові асоціації в Австрії надають притулок приблизно кожному сьомому домогосподарству, а в містах їх частка досягає чверті. Пов’язана орендна плата за собівартістю надсилає значний ціновий сигнал ринку житла. Платне житло не лише приносить користь орендарям житлових товариств, але також має гальмівний вплив на прибуткову орендну плату. Економічне моделювання показує, що на кожні 10 відсотків частки платного житла, доданого на ринок оренди, прибуткова орендна плата знижується на 40 відсотків за квадратний метр на місяць — скорочення в середньому приблизно на 5 відсотків.
Широка доступність орендної плати, заснованої на собівартості, для широких верств населення означає, що обмежено прибуткові та комерційні постачальники знаходяться в прямій конкуренції. Особливо це стосується того, що більшість людей воліли б жити в житловому об’єднанні, ніж у комерційній забудові: якість першого вища за порівнянний ціновий діапазон. Соціально змішані райони є невід’ємною частиною цієї системи, яка орієнтована як на домогосподарства із середнім, так і на низький рівень доходу (на відміну від геттоизації соціального житла, де це є залишковим явищем у житлі з високою комерсифікацією).
Економічні наслідки
Але економічні наслідки ширші. Коли деякі постачальники житла не максимізують прибутки, а просто відшкодовують свої витрати, наприкінці кожного місяця у відповідних орендарів залишається більше грошей, і їх купівельна спроможність зростає. У контексті Австрії було підраховано , що середній прибуток на домогосподарство становить майже 2000 євро на рік.
Помножте це на кількість домогосподарств, які отримають вигоду від цієї системи, і одразу стане зрозуміло, що надання житла доступним за ціною принесе користь не лише постраждалим орендарям — безпосередньо й опосередковано через тиск на комерційну орендну плату. Це також впливає на сукупний попит і економіку в цілому.
Доступність житла щороку додає до валового внутрішнього продукту Австрії приблизно від 600 до 1 мільярда євро — приблизно 0,25 відсотка. Є також фіскальні вигоди: витрати на житлові пільги зменшуються, а податкові надходження від збільшення споживання (нежитлових товарів) збільшуються.
Таким чином , надання доступного житла є не лише соціально прогресивним. Це теж розумна економічна політика.
Автор: Геральд Кессль – є науковим співробітником Австрійської федерації малоприбуткових житлових асоціацій, членом Housing Europe, Європейської федерації державного, кооперативного та соціального житла. Він працював у Національній житловій федерації в Лондоні та має докторський ступінь у Голдсмітському коледжі.
Джерело: Social Europe, ЄС