У містах Європи багато соціальних аутсайдерів. З’являються уроки про те, як «спочатку житло» може включати їх.
Бездомність – це не тільки про житло, це завжди про житло. І «житло перш за все» було визначено як найкращу практику боротьби з ним.
Що відрізняє «житло в першу чергу», так це те, що людям спочатку пропонують будинок, а потім надають підтримку, щоб отримати доступ до послуг або лікування в міру необхідності, наприклад, із залежностями або іншими проблемами психічного здоров’я. Орендарі підписують власні договори, з тими ж правами та обов’язками, що й інші, і будь-яка надана підтримка не пов’язана з самим житлом.
Досвід і дослідження також показали, що тимчасового житла недостатньо. FEANTSA, Європейська федерація національних організацій, що працюють з бездомними, працює через партнерства – Платформа житлових рішень та Housing First Hub Europe – для визначення довгострокового підходу шляхом перенаправлення державного фінансування на більш постійне житло або правила, щоб ввести вільне житло в експлуатацію.
Виявлено передовий досвід
Важко отримати чіткий огляд вакансій по всій Європі, оскільки дані не обов’язково можна порівняти, без гармонізованого визначення. У деяких містах житло вважається порожнім через півроку, а в інших – через два роки. Характер вакансій також різниться – будь то комерційні чи житлові, що зачіпають первинне або вторинне житло, продукт накопичення інвесторами або переміщення мешканців. Але дані Організації економічного співробітництва та розвитку за 2020 рік дають певні вказівки. Наприклад, Мальта, Кіпр та Угорщина мають найбільшу частку порожнього житла в ЄС – понад 12%.
Мобілізація порожніх будівель у відповідь є місцевою акцією, але часто вимагає регіональної, національної або європейської системи запуску або підтримки. FEANTSA визначила передовий досвід перетворення порожніх будівель на доступне житло та вивчила, як політичний контекст визначає здатність міст досягти цього.
Хоча Європейський Союз не має прямої житлової компетенції, зростає політичний простір для житла в рамках соціальних прав, макроекономічного управління та міської політики. Ключові ініціативи включають Європейську платформу з боротьби з бездомністю, форум для держав-членів для обміну знаннями, та Європейський зелений курс, що створює новий імпульс для енергоефективності будівель завдяки стратегії «хвилі реновації» 2020 року та перегляду директиви про енергетичні характеристики будівель. Новий європейський Баухаус доповнює їх, привносячи естетичну узгодженість у хвилю реконструкції та забезпечуючи центр для сприяння інклюзивній, сприятливій для клімату архітектурі.
Ці події надають містам значні можливості для використання європейського політичного порядку денного у відповідь на кризу доступності житла за допомогою конкретних місцевих дій для мобілізації порожнього житла. Ідентифікація дій FEANTSA на рівні міста показує, що універсального рішення не існує. Однак кожна відповідь залежить від місцевої політичної волі, підкріпленої регіональними або національними фінансовими та правовими інструментами.
Розуміння вакансій
Розуміння природи вакансій є першим кроком для муніципалітетів у знанні того, як реагувати. Для цього було розроблено багато інструментів. У Салоніках ціни на житло зросли майже на третину за чотири роки, ключовим фактором є вакантність, згідно зі звітом муніципалітету про соціальне та доступне житло за 2022 рік. Використовуючи дані грецького оператора електромереж, дослідження перехресно перевірило вакансії з відключеннями.
Аналогічним чином, у 2021 році Франція створила пілотний проект, щоб допомогти визначити вільне житло, використовуючи цифровий інструмент (Zéro Logement Vacant), який спирається на національні дані, отримані з баз даних податків та майна. У бельгійському регіоні Валлонія указ 2022 року указ уповноважує муніципалітети визначати порожні будівлі, дозволяючи обмінюватися інформацією про споживання води та електроенергії.
У Страсбурзі місто створило партнерство, щоб зрозуміти, чому нерухомість була вакантною. Інтерв’ю з власниками допомогли виявити негативний досвід оренди (неоплачена орендна плата або збиток), труднощі з управлінням нерухомістю (переїзд у захищене житло, смерть або страх перед адміністративними процедурами), проблеми планування та проведення ремонтних робіт та соціальні упередження. Багато власників були літніми дрібними орендодавцями, часто не маючи доступу до додаткових фінансів. Метрополія розробила програму, що відповідає їхнім потребам.
Стимули і регулювання
Інноваційні рішення, що з’являються в містах Європи для перетворення порожніх об’єктів нерухомості в доступні будинки, використовують цілий ряд інструментів, від фінансових стимулів до нормативних вимог. Одним із підходів до стимулювання власників є «соціальне посередництво в оренді». Посередник приходить між власником і орендарем, щоб гарантувати орендну плату, і часто пропонує підтримку в ремонті (доступ до субсидій, допомога в управлінні роботою або податкові пільги). В обмін на певний термін житло буде здаватися в оренду нижче ринкової ціни, і власник не матиме права голосу в тому, хто буде його здавати.
Ця модель особливо розроблена в Бельгії і має багато варіацій. У проекті «Yes We Rent!» в Іспанії посередником є муніципалітет Матаро, хоча він планує створити житловий кооператив, який візьме на себе цю роль.
Регуляторний підхід включає схеми реєстрації порожніх будинків і податки. Новий регламент Амстердама говорить, що орендована нерухомість, придатна для проживання, не може залишатися вакантною більше двох місяців (раніше шести). Власники зобов’язані повідомляти про вакансії, а штраф за неподання звітності збільшився як для професійних, так і для власників дрібної нерухомості. У грудні минулого року бельгійський Левен збільшив з 2 865 євро до 3 750 євро податок на порожні будинки (і з 575 до 1 000 євро на порожні одномісні номери).
У Каталонії місто може конфіскувати нерухомість, незайняту більше двох років. Департамент житлового будівництва Барселони зв’язався з компаніями, щоб забезпечити дотримання цього права, попередивши їх, що вони повинні здати свої квартири в оренду, інакше місто візьме їх у власність. Як повідомляється, компанія працює над зміною каталонського законодавства, щоб таке право купівлі могло поширюватися на нерухомість, яка залишилася порожньою через шість місяців.
Трансфер та ремонт
Передача права власності на будівлі та реконструкція за необхідності є прямим шляхом до забезпечення «спочатку житлом», в якому неурядові організації та соціальні підприємства можуть бути важливими партнерами. В Ірландії фонд Пітера Макверрі, національна благодійна організація з питань житла та бездомних, щойно перетворив на соціальне житло колишню школу в Корку, закриту з 1972 року і знаходиться в аварійному стані, за підтримки ради графства Корк. До послуг гостей дев’ять апартаментів і загальний сад. Стара будівля мала рейтинг енергоефективності G, але всі квартири тепер A або B, вище мінімального стандарту соціального житла.
У Шотландії спільнота Саймона придбала та відремонтувала 19 будинків з однією спальнею за середньою ціною приблизно 150 000 фунтів стерлінгів (170 000 євро). Місця були ретельно оцінені, щоб уникнути районів з і без того високою концентрацією мешканців житла, щоб запобігти геттоїзації. Договори оренди не мали фіксованого терміну дії і не були обумовлені тим, що орендар залишиться зі службою підтримки. Тим часом у Глазго Homes for Good купує порожню, недорогу нерухомість у неблагополучних районах для ремонту та здачі в оренду людям, заблокованим на ринку житла, знаходячи вакансії, зв’язавшись з власниками або через міську раду.
По всій Іспанії Provivienda прагне покращити доступ до адекватного житла та стабільної оренди з підходом, орієнтованим на людину. Асоціація спеціалізується на отриманні акцій з приватного орендованого сектору та використанні їх для соціальних проектів. Provivienda надає не тільки житло, але й широкий спектр спеціалізованих послуг, які повинні супроводжувати «житло перш за все», таких як підтримка в управлінні будинком, посередництво з сусідами та інтеграція громади, а також ресурси для орендодавців з точки зору управління житлом та юридичних та податкових консультацій.
Довгострокові рішення
Тимчасового житла недостатньо для вирішення проблеми бездомності, і довгострокові рішення, такі як «спочатку житло», мають вирішальне значення. Але пропозиція є вузьким місцем, і мобілізація вільного житла дає можливість місцевій владі відреагувати на кризу доступності.
Поява європейського житлового порядку денного надає містам можливості використовувати цей політичний контекст. Ключем до розблокування житла є зміщення державного фінансування на такі постійні житлові рішення.
Це частина серії про глобальні міста за підтримки Фонда Фрідріха Еберта
Автор: Клотільда Кларк-Фоулк’є – є керівником проекту в FEANTSA, Європейській федерації національних організацій бездомних. Координує Платформу житлових рішень для просування інноваційних рішень для доступного житла в Європі, спільну ініціативу FEANTSA, Фонду Аббе П’єра, Housing Europe та Habitat for Humanity.
Джерело: Social Europe, ЄС