Багатство / Життя
Зменшення бюрократії та розв’язання вільного ринку мали допомогти сім’ям, що залишилися в скрутному становищі. Поки що так не вийшло.
Емілі Янг відкриває штори пентхауса з трьома спальнями. «Це неймовірно», — каже вона, проходячи повз винний холодильник і сухе-мокрий бар. «Погляньте на той камін». Янг, агент з нерухомості з сумочкою Marc Jacobs на стегні, проводить екскурсію по одному з найрозкішніших житлових будинків в Остіні.
На Ганноверській площі Республіки є «вініловий салон» із програвачем діджеїв; кінотеатр; спа-салон для догляду за собаками; і басейн на даху на 44 поверсі. Там можна споглядати захід сонця та сусідній хмарочос. Майже завершений, він піднімається на 66 поверхів і матиме басейн, щоб конкурувати з Ганноверським. Насправді це не зовсім правильно – це «пули», множина. Їх буде три.
Остін переживає неперевершений квартирний бум . У 2021 році в регіоні, включаючи столицю Техасу, було видано майже 26 000 дозволів на багатосімейне житло, приблизно 11 одиниць на 1000 жителів. Це більше на душу населення, ніж у будь-якому великому районі метрополітену США з 1996 року, коли Лас-Вегас запропонував нові квартири лише трохи вищого рівня, за даними фірми з маркетингу оренди квартир. За тим самим показником, який базується на аналізі даних перепису населення США, Остін очолив 50 найбільших мегаполісів США за 9 з останніх 10 років.
Багато, якщо не більшість, із цих квартир класифікуються як розкішні, залежно від того, як ви це визначаєте. (Деякі розробки, ймовірно, використовують трохи пиху нерухомості.) Такі будівлі, як Ганновер, стали точкою спалаху в запеклих, часто запеклих дебатах, що вирують у Техасі, США та в усьому світі. Це про найкращий спосіб захистити це покоління та наступне, особливо в найбільш затребуваних і дорогих містах .
Вчені, розробники та люди у віці 20-30 років, особливо ті, хто найбільше працює в соціальних мережах, досягли надзвичайного рівня консенсусу. Їхнє рішення, підкріплене великою кількістю наукових досліджень, просте й елегантне: пом’якшити правила, такі як зонування, і будувати більше будь-яких будинків — дешевих, скромних і розкішних.
Скорочення для руху стало «Будуй, будуй, будуй» або «Так, у моєму дворі» — скорочено Yimby. Це репліка натовпу «Не на моєму задньому дворі» або «Німбі», прикутих людей, які зазвичай перешкоджають будівництву.
Техас відомий своїми бізнес-дружніми способами, і Девід Отт є одним із багатьох, хто використовує підхід Yimby. Він керує техаськими проектами компанії Hanover Co., розташованої в Х’юстоні, яка побудувала будівлю, яку Янг показував нещодавнього березневого дня. Він каже, що Остін перебудовується, тому орендна плата справді знизиться, особливо в передмістях. «Це просто попит і пропозиція», — каже він.
Незручно для Їмбі, але Остін, як і інші міста, все ще набагато дорожчий, ніж багато років тому, навіть незважаючи на те, що тут побудовано так багато квартир. У результаті невелика група вчених починає сумніватися в шляху вільного ринку. Ці критики відзначають, що ринок спонукає забудовників будувати елітне житло на дефіцитній і затребуваній нерухомості, щоб максимізувати віддачу від своїх інвестицій. «Їмбі кажуть: «Ми повинні дозволити ринку розвиватися», — каже Бенджамін Тереза , науковець з міського планування в Університеті Співдружності Вірджинії. «Але яке житло ви будуєте і для кого?»
Навіть заможні жителі Остіна можуть опинитися у світі, де будівельники постійно підвищують ставки. Клієнтом Янга в Ганновері був Енріке Мендес, засновник кадрового агентства. Він живе в квартирі за 4000 доларів на місяць у Квінсі, яка вважалася найкращою, коли він став одним із перших її орендарів у жовтні 2021 року.
Тим не менш, його велике ліжко ледве поміщається в його спальні, а за його вікном височіє вежа Waterline. Зрештою ця будівля матиме 74 поверхи, що затьмарює його прекрасний вид на місто, як це вже роблять будівельні крани. Цементовози, відбійні молотки та пістолети для цвяхів розбудили його о шостій ранку. Хоча він очікував, що буде будівництво, він каже: «Я не знав, що це буде найбільша вежа в Техасі».
Мендес хоче втекти, і він розглядає квартиру, яка коштує 5800 доларів на місяць, що на 45% більше, ніж він платить зараз. Але на жайворонка він дивиться на трикімнатний пентхаус. Він не може собі цього дозволити. Місячна орендна плата: $18 558.
Бажані міста в усьому світі так чи інакше спробували вирішити власну житлову кризу в стилі Остіна. І всі вони опинилися в схожій скруті: міські центри, наповнені розкішними об’єктами, які звичайні люди не можуть собі дозволити.
У Лондоні є свої зони можливостей, де бюрократія сприяє розвитку. Серед них район Найн-Елмс , де 20 000 квартир виростають уздовж колишнього промислового району на південному березі річки Темзи. Хоча розробка включає доступні одиниці, більшість з них дорогі, а деякі справді грандіозні. У резиденціях Embassy Gardens є дивовижний «небесний басейн», який виглядає як гігантський акваріум, підвішений між двома будівлями.
У США Каліфорнія, Массачусетс, Нью-Йорк і Вашингтон намагаються спростити будівництво квартир на землі, яка раніше була зарезервована для односімейних будинків або інших цілей. Так само Нова Зеландія та Сідней, Австралія. Поширена зміна передбачає зменшення обмежень на зонування поблизу громадського транспорту , щоб заохочувати квартири замість односімейних будинків.
Ідея полягає в тому, щоб сприяти «щільності», або більшій кількості людей, які живуть у цінній нерухомості, що збільшує пропозицію житла. Існує ще одна потенційна вигода: сприяння кластерам високооплачуваних, освічених працівників у таких сферах, як фінанси та технології, що, на думку багатьох економістів, може призвести до надзвичайного підвищення продуктивності.
Але сама популярність цих місць серед заможних підвищує вартість житла, ускладнюючи компаніям пошук працівників і змушуючи фірми переїжджати в інше місце. Метро Остіна, яке є одним із найшвидше зростаючих у США, з населенням понад 2 мільйони, виграло від того, що корпорації втекли від високої вартості житла в інших місцях, особливо на східному та західному узбережжі США. Будинок флагманського кампусу Техаського університету, він переманив Tesla Ілона Маска разом із Oracle із Кремнієвої долини. JPMorgan Chase і Charles Schwab також розширюють свою діяльність.
Тепер зростання вартості житла в Остіні та інших більш доступних містах також загрожує їм. «Будуйте, будуйте, будуйте» має допомогти. Вчені цитують процес, який вони називають фільтрацією; багатші орендарі купують нові розкішні будинки, починаючи ланцюжок заїздів і виїздів, що знижує ціни на скромні будинки. Подумайте про економіку просочування, але не для квартир.
Все більше досліджень, які зосереджуються на таких містах, як Сан-Франциско та Гельсінкі, пропонують підтримку ефекту фільтрації. Будівництво більшої кількості квартир, навіть розкішних, справді знижує ціни в навколишніх районах. Старі будівлі стають менш привабливими; інші орендарі вселяються і платять менше. У 2019 році Браян Асквіт і Еван Маст, економісти Інституту дослідження зайнятості WE Upjohn у Каламазу, штат Мічиган, дійшли висновку , що нові будівлі в районах з низьким рівнем доходу уповільнюють зростання орендної плати поблизу.
Використовуючи подібні методи, Ентоні Даміано та Кріс Френьє, скептично налаштовані до Їмбі дослідники Університету Міннесоти, також виявили, що нове будівництво знижує орендну плату поблизу, але лише в елітних будівлях і не суттєво. Але ще важливіше те, що облагороджене сусідство підвищує ціни на більш звичайні квартири. Загалом, у своєму дослідженні Міннеаполіса з 2000 по 2018 роки вони визначили, що нові блоки фактично підштовхнули ціни вгору, підтверджуючи побоювання мешканців з низьким рівнем доходу щодо переміщення.
Розчарування зростанням орендної плати змусило міста розглянути можливість державного втручання, яке колись вважалося дискредитованим. Бостон, Орландо та Кінгстон, штат Нью-Йорк, по-новому поглянули на контроль орендної плати, який, як вважають, викривляє ринок і підвищує вартість інших квартир.
Інші, включаючи Остін, звертаються до субсидованого державою житла. Сінгапур, один із найдорожчих ринків житла в Азії, є однією з моделей. Півстоліття тому уряд почав будувати доступні квартири , де зараз проживає значна частина населення.
У Лондоні мер Садік Хан прагне зробити половину всіх нових будинків у місті «справді доступними» та наполягає на будівництві більшої кількості «радових» квартир, британського варіанту державного житла. У Лос-Анджелесі виборці схвалили виділення облігацій на 1,2 мільярда доларів на будівництво квартир для бездомних.
Але критики у Великій Британії та США скаржаться на часто льодовиковий прогрес таких зусиль, а також на витрати. У Лос-Анджелесі державний наглядовий орган заявив, що ціна квартир для бездомних наближається до 600 000 доларів за одиницю.
Ці виклики допомагають зробити Yimbyism привабливим. У США прихильники зазначають, що зонування вже давно мало результат — і, історично, явний намір — виключення бідних сімей і меншин із найкращого житла, одночасно збільшуючи витрати для всіх.
Часом дебати можуть викликати найпотворнішу риторику виборів у США. У Twitter люди називають один одного шахраями, сегрегаціоністами і навіть нацистами. «Мені казали, що мені не слід було дозволяти здобувати ступінь доктора філософії, що я не знаю, як контролювати інфляцію, що я дебіл», — каже Даміано, скептик щодо Їмбі, який звинувачений, за його словами, у «підготовці даних, щоб відповідати моїй програмі проти житла».
Річ Гейман, географ, який викладає в архітектурній школі Техаського університету в Остіні, каже, що проблема полягає в нерівності в оплаті праці, а не в житлі, і для її вирішення потрібне втручання уряду. «Якимось чином індустрія нерухомості змусила багатьох самозваних прогресивних людей прийняти ідею, що дерегуляція землекористування є єдиним ключем до розблокування доступності житла», — каже він.
Дебати щодо впливу нового житла залежать від незрозумілих методів аналізу недосконалих даних про оренду, тому вони не вирішені. Однією з можливостей є те, що обидві сторони мають рацію, певною мірою. Будівництво більше знижує ціни, але недостатньо, принаймні в короткостроковій перспективі. І всі знають, що сказав економіст Джон Мейнард Кейнс про довгострокову перспективу: «Ми всі мертві».
Район Рейні-стріт в Остіні колись був околицею ветхих бунгало, мексикансько-американської спільноти, яка також приваблювала колишніх хіпі та музикантів. Мабуть, найвідомішою його мешканкою була цесарка Джеральдіна, чорно-рябий птах, який любив тинятися під пишними кронами околиць.
Сьогодні ресторан носить її ім’я в шикарному готелі Van Zandt. Так само і меморіальна дошка біля входу в розкішну вежу SkyHouse, тип житла, який зараз домінує в районі. «Люблю пам’яті Джеральдін», — написано там. (Джеральдін померла в 2014 році, став жертвою збільшення автомобільного трафіку в районі.) Один з останніх приватних односімейних будинків у цьому районі, 940 квадратних футів, побудований у 1945 році, виставлений на продаж. Ціна питання: 10 мільйонів доларів. Триваюча трансформація Рейні-стріт після пом’якшення зонування, щоб забезпечити більш щільну забудову, демонструє, чому дехто скептично ставиться до їмбізму.
Орієнтовані на Yimby кажуть, що без збільшення пропозиції все було б набагато гірше. Крім того, намагання сприяти густоті по всьому місту зараз розглядаються через спротив громади. Якби він рухався вперед, кажуть Yimbys, зростання могло б бути більш помірним.
Жоао Пауло Конноллі, організаційний директор Остінської коаліції справедливості , яка виступає за расову рівність, каже, що коди зонування все ще ускладнюють будівництво багатоквартирних будинків у більшості міст. «На мій погляд, блокування або опір одиницям ринкової ставки чи обмеження постачання лише погіршують ситуацію», — каже 34-річний Конноллі, який входить до Комісії з планування Остіна. «Ми могли б створити житло іншими способами, але у нас капіталістична система, тому ми це робимо».
На даний момент квартири в центрі міста можуть наблизитися до розмірів і цін у Нью-Йорку. У Shoal, який пропонує «розкішне життя у зменшеному розмірі», студія на сьомому поверсі з ліжком Murphy орендується за 1895 доларів на місяць. Його площа становить 347 квадратних футів, розмір двох паркувальних місць.
Foundation Communities , некомерційний розробник доступного житла, має список очікування з понад 2000 осіб у двох своїх останніх проектах. «Нам конче потрібно більше житла — люди продовжують переїжджати сюди, і ми не хочемо зупиняти це», — каже Волтер Моро, виконавчий директор. «Ринок, залишений напризволяще, ніколи не створить достатньо для людей із найнижчим рівнем доходу. Ці люди просто не в місті».
Карен Рейес, вчителька початкової школи в Остіні, платила 850 доларів за оренду, коли вона вперше переїхала з Сан-Антоніо в 2014 році. Минулої весни її орендодавець підняв ціну приблизно на 300 доларів до 1500 доларів на місяць. Вона підрахувала, що на орендну плату витрачається понад 40% її плати за житло. Вона планувала переїхати за 22 милі до сільської місцевості Кайл, але це було не набагато дешевше після витрат на дорогу.
«Я заробляю непогані гроші і можу дозволити собі однокімнатну квартиру в місті, де я працюю», — каже вона. «Але, чесно кажучи, я ледве встигаю — я також допомагаю мамі з її орендою, і нам усім потрібно платити за рахунками». Минулого літа вона знайшла житло за 1400 доларів на місяць, але хвилюється, що за один ремонт автомобіля вона не зможе собі це дозволити.
Шкільний округ об’єднався з житловою благодійною організацією Habitat for Humanity, щоб побудувати 30 недорогих будинків для співробітників. За п’ять днів звернулося 1200 осіб. За словами Джеремі Стріффлера, директора з нерухомості, округ планує побудувати на землі, якою він володіє, ще 500 будинків для співробітників і батьків школярів з доходом нижче певного рівня. Місто виділило 300 мільйонів доларів на боротьбу з переміщенням малозабезпечених сімей і сімей меншин по всьому Остіну. За останні п’ять років виборці схвалили облігації доступного житла на 600 мільйонів доларів.
Янг, агент з нерухомості, який показує розкішний пентхаус у Ганновері, розуміє потреби звичайних мешканців. Дитина матері-одиначки, яка виросла в маленькому містечку в Нью-Гемпширі, вона намагалася зводити кінці з кінцями до кількох років тому. Після переїзду до Остіна в 2018 році, коли їй було трохи за 20, вона недовго працювала адміністратором у спа-салоні, сервером в італійському ресторані та в технологічному стартапі, пов’язаному з їжею, де вона досягла зарплати в 55 000 доларів на рік. рік. Її перша квартира, близько 500 квадратних футів, коштувала 950 доларів на місяць. Зараз вони з партнером платять 2350 доларів на місяць за одну спальню.
Отримавши ліцензію на нерухомість, Янг потрапила у світ, який вона насилу уявляла. Вона побудувала свій бізнес за допомогою стрічки соціальних мереж, яка описує гламурне життя у відпустці в Коста-Ріці та появу на концерті електронної танцювальної музики в сяючому спандексі, великих окулярах і зелених косах. Янг, якій зараз 28 років, називає себе «захоплювачем нерухомості» в соціальних мережах і зустрічається з висококласними клієнтами в нічних клубах і через Instagram, де у неї 10 000 підписників. «Я не просто продаю квартири, я продаю стиль життя Остіна — жити в модному молодому місті, яке швидко розвивається», — каже вона.
Цього року Young розраховує допомогти клієнтам укласти договори на понад 100 квартир. Комісія може коливатися від 200 до 4000 доларів, залежно від будівлі. Незважаючи на уповільнення ринку, вона каже, що може заробити 175 000 доларів цього року. Для неї цього більш ніж достатньо, щоб жити в Остіні. Принаймні поки що.
Автори: Прашант Гопал (із Бостона) і Патрік Кларк (із Нью-Йорка)
Джерело: Bloomberg News